Denkmal-Immobilie

Investition in eine Denkmal-Immobilie

In der aktuellen Zinssituation ist die Investition in Immobilien für viele Mandanten interessant. Aber viele „gute“ Immobilien haben in den letzten Jahren schon den Eigentümer gewechselt.

Um weiterhin „gute“ Immobilien-Investition anbieten zu können, werden von Initiatoren aktuell verstärkt denkmalgeschützte Immobilien angeboten, bei denen der Sanierungsaufwand innerhalb von 10 – 12 Jahren abgeschrieben werden kann.

Welche Risiken stehen diesem Steuervorteil gegenüber? 
Neben dem Risiko, dass die Sanierung nicht sach- und fachgerecht durchgeführt wurde, bleibt die Tatsache, dass bei der Finanzierung einer Denkmal-Immobilie aufgrund des Steuervorteils eine andere Liquiditäts-Struktur entsteht als bei einer vermieteten Immobilie, die mit 2 % p.a. abgeschrieben wird: 

In der ersten Phase (1.-12. Jahr) fließt Ihrem Mandanten oft aufgrund der steuerlichen Absetzbarkeit der Sanierungskosten Liquidität zu, mindestens jedoch trägt sich die Immobilie selbst. 

In der zweiten Phase (13. Jahr bis zum Ende der Finanzierung) fällt der Steuervorteil weg, die Finanzierung läuft jedoch weiter. Weil die Finanzierungsraten in der Regel die Mieteinnahmen übersteigen, muss Ihr Mandant "plötzlich" auf die Immobilie "draufzahlen".
Auch eine nicht fachgerecht durchgeführte Sanierung kann in dieser Phase zu zusätzlichem Liquiditätsbedarf führen. 
Denkmal-Immobilien sind in der Regel Investitionsobjekte, die oft von Mandanten ab dem 40. Lebensjahr gekauft werden. Nach Ende der Denkmal-AfA sind viele Mandanten dann Mitte oder Ende 50.

Dieser Musterfall beleuchtet die steuerlichen Vorteile und die liquiden Risiken während der ersten und zweiten Phase.

In der dritten Phase nach Ende der Finanzierung erhält Ihr Mandant einfach nur noch Mieteinnahmen aus der bezahlten Immobilie.

1. Problem: freie Liquidität

In der Darstellung des liquiden Ergebnisses p.a. aus der Immobilie sehen Sie, dass beim Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie in den ersten Jahren Liquidität zufließt. Dieser Effekt resultiert aus der erhöhten Abschreibung der Sanierungskosten des Denkmals.

Diese erste Phase ist der Vorteil der Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie im Vergleich zu einer "normalen" Immobilie, aber gleichzeitig auch das Risiko: Wenn Ihr Mandant sich an diesen Effekt gewöhnt, dann trifft ihn die zweite Phase umso härter, wenn die Abschreibung auf den Sanierungsaufwand wegfällt, aber die Finanzierung noch weiter läuft.

2. Risiko mindern

Wenn Ihr Mandant die aufgrund der Denkmal-AfA in den ersten Jahren zufließende Liquidität in eine Kapitalanlage spart, dann kann er damit die Liquiditätsströme seiner Finanzierung denen einer konventionellen VuV-Imobilie angleichen: Zuerst wird investiert, dann Mieterträge geerntet.
Wenn die Sanierungskosten abgeschrieben sind, kann er sich die in den ersten 12 Jahren angesparte Liquidität vom 13. Jahr an bis zum Ende der Finanzierung sukzessive auszahlen, so dass dadurch seine liquiden Unterdeckungen ausgeglichen werden.

Alternativ zur Ansparung der aus der Denkmal-AfA zufließenden Liquidität kann Ihr Mandant auch einfach die Laufzeit seiner Finanzierung an die der Denkmal-AfA anpassen. Nach der Finanzierungslaufzeit von 12 Jahren bleiben immer noch die Risiken der (nicht) sach- und fachgerechten Sanierung und die Frage, ob die seinerzeit prognostizierten Mieteinnahmen tatsächlich am Markt erreichbar sind.

4. Hinweise / Kontakt

Möchten Sie PriMa plan unverbindlich über eine Online-Sitzung "live" erleben oder haben Sie Fragen sowie Anregungen, so ist das Instrumenta-Team unter 02204 9508-650, info@instrumenta.de und über unsere Kontaktseite gerne für Sie da. 


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