Eigenheim Kauf vs. Miete

Kauf oder Miete?

Als Folge der anhaltenden Niedrigzinsphase lässt das Interesse an klassischen Vorsorgeformen seit Jahren deutlich nach, der Wunsch nach dem Erwerb eines Eigenheims als Teil der Altersvorsorge hingegen steigt. 

Im vorliegenden Musterfall überlegt Ihr Mandant Egon Eigenheim, Wohneigentum zu erwerben und kommt mit der Frage: "Kann ich mir das leisten?" auf Sie zu.

Mit PriMa plan und Ihrer Beratung zeigen Sie Ihren Mandanten mit einer langfristigen Berechnung, welche positiven und negativen Auswirkungen der Erwerb einer selbst genutzten Immobilie über die nächsten 40 Jahre für ihn hat. Dadurch kann Ihr Mandant deutlich besser entscheiden, als er es mit Hilfe von einfachen Vergleichsrechnern kann, die zum Beispiel auf den Seiten von Finanzierungsanbietern zu finden sind. Die Entscheidung für ein Eigenheim ist eben eine langfristige Entscheidung. Noch sind die Finanzierungszinsen günstig, aber die Kaufpreise sind bereits gestiegen und die Höhe der Zinsen für die Anschlussfinanzierung ist unsicher.

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Drei Schritte zur Beratung

Im ersten Beratungsschritt stellen Sie die jeweiligen kurz- und langfristigen Kosten bei Miete (Ausgangslage) und geplantem Eigenheimkauf (Szenario) gegenüber. 

Im zweiten Schritt untersuchen Sie gezielt, ob der der Eigenheimkauf im Kontext aller Einnahmen und Ausgaben finanzierbar ist. 

Im dritten Schritt beraten Sie Ihren Mandanten zur optimalen Finanzierung seines Eigenheims. 

Der vorliegende Musterfall bezieht sich auf den ersten Beratungsschritt.

1. Erfassung

Bei der Eingabe in PriMa plan gehen Sie wie folgt vor:

  1. Sie legen den Mandanten mit der Planungsart "Teilplanung" an. 
  2. Unter Lebenshaltungskosten geben Sie die zu zahlende Kaltmiete ein, die Lebenshaltung und die Miet-Nebenkosten inkl. Strom. 
  3. Weil wir in diesem Musterfall einen reinen Kostenvergleich anstellen, geben wir kein Einkommen ein. 
  4. Unter Kapitalanlagen geben Sie das Eigenkapital der Eheleute Eigenheim ein. Im vorliegenden Fall sind das € 100.000. Bitte wählen Sie die Option "automatische Verrentung", damit das Kapital im Alter durch regelmäßige Entnahmen zur Reduzierung der Mietkosten beiträgt.
  5. Dafür tragen Sie unter "Stammdaten" auf der Karte "Zeiträume" eine höhere Anzahl Rentenjahre ein, so dass Sie auf eine Lebenserwartung von zum Beispiel 95 Jahren kommen.
  6. Nun gehen Sie auf "Szenario erstellen" und legen mit "Kopieren" ein neues Szenario an. 
  7. Das neue Szenario nennen Sie "Erwerb Eigenheim" o.ä. 
  8. Dort geben Sie den laufenden Kostenpositionen (Instandhaltung, Kaltmiete, Nebenkosten) eine Befristung bis zum Zeitpunkt des Umzugs in die neu erworbene Immobilie. 
  9. Eine neue Kostenposition sind die einmaligen Umzugskosten, hier: € 15.000
  10. Dem Eigenkapital geben Sie eine Endfälligkeit zum Kaufzeitpunkt der Immobilie. Die Option "automatische Verrentung" wird nicht ausgeführt.
  11. Dann legen Sie das Eigenheim an mit dem Anschaffungsdatum, den Anschaffungskosten, der Finanzierung und den laufenden Kosten. Die Haus-Nebenkosten und die jährlichen Instandhaltungen sind entsprechend der größeren Wohnfläche höher als in der Ausgangslage.

2. Vermögensvergleich

Weil in der Planung neben dem Vermögenswert "Eigenheim" und der Finanzierung ausschließlich Kosten berücksichtigt sind, entwickelt sich ein negatives Nettovermögen. Der Kauf des Eigenheims ist zunächst nachteilig, da Zusatzkosten (Nebenkosten des Erwerbs, Umzugskosten, Umbaukosten etc.) verursacht werden. Dies kippt nach ca. 6 Jahren. Bis zum Ende des Betrachtungszeitraums entsteht ein Vermögensvorteil von ca. € 250.000 für den Kauf des Eigenheims.

3. Liquiditätsvergleich

Entwicklung der freien Liquidität in der Ausgangslage "Miete": 

Die laufenden Kosten für die Mietwohnung steigen aufgrund der angenommen Mietsteigerungen und der Steigerungen der Nebenkosten von anfänglich ca. Euro 13.000 p.a. bis auf ca. Euro 30.000 p.a. vor Renteneintritt. Danach soll annahmegemäß das weiter angesparte Eigenkapital sukzessive über 30 Jahre verbraucht werden, um die Mietsteigerungen in Grenzen zu halten. Die jährlichen Belastungen steigen nach Renteneintritt von ca. Euro 24.000 p.a. bis auf ca. Euro 33.000 zum Ende des Betrachtungszeitraums.

Entwicklung der freien Liquidität im Szenario "Erwerb Wohneigentum":

Die laufenden Kosten wären im Falle des Eigenheimerwerbs aufgrund des aktuell sehr günstigen Zinsniveaus um ca. Euro 2.000 p.a. niedriger. Bis zum Ende der Finanzierung im Jahr 2049 steigen die laufenden Kosten auf ca. Euro 28.000 p.a. an. Nach Ende der Finanzierung reduziert sich die jährliche Belastung auf ca. Euro 22.000 p.a. und steigt dann durch die Inflationierung der laufenden Kosten bis auf ca. Euro 29.000 p.a. an.

4. Break-Even-Analyse

Das "private Liquiditätskonto" kumuliert die Zahlungsströme auf. Mit dem Vergleich der jeweiligen kumulierten Zahlungsströme erreicht man für das Thema Kostenbelastung eine "Break-Even-Analyse":

Die Grafik zeigt, dass der Erwerb des Eigenheims zu jedem Zeitpunkt finanziell günstiger wäre als die dauerhafte Miete.

Da die Entscheidung für oder gegen selbst genutztes Wohneigentum nicht nur finanzielle Komponenten beinhaltet, sollten die Eheleute E. die folgenden nicht-monetären Aspekte mit berücksichtigen:

5. Weitere Aspekte

Über die Betrachtung von Vermögensentwicklung und der jährlichen Entwicklung der Liquidität hinaus, gibt es weitere Aspekte, die beim Kauf einer selbst bewohnten Immobilie berücksichtigt werden sollten: 

  • Mobilität: 
    Bei einem erforderlichen Umzug ist es in der Regel einfacher, seine Mietwohnung zu kündigen und eine neue Mietwohnung zu finden. Bei selbst genutztem Wohneigentum muss zuerst ein Käufer oder ein Mieter für die bisherige Immobilie gefunden werden, der bereit ist, den gewünschten Preis zu bezahlen.
  • Vermögensrisiken: 
    Bei Kapitalanlagen kann man die Größen Liquidierbarkeit, Kursrisiko und Emittentenrisiko durch Änderung der Anlageform in der Regel auch kurzfristig ändern. Bei einer Immobilie ist die Einflussnahme deutlich schwieriger; insbesondere die Liquidierbarkeit hängt an der Lage und der Ausstattung der Immobilie. 
  • Reparaturen:
    Zusätzlich können bei einer Immobilie auch - unvorhergesehene- Reparaturrisiken auftreten, die ein Mieter nicht zu tragen hat.

6. Berichtserstellung

So machen Sie aus dem Mandanten-Bericht Ihre "Kanzlei-Vorlage": 

  1. Öffnen Sie den Mandanten in PriMa plan und gehen Sie in der vertikalen Navigationsleiste am linken Bildschirmrand auf „Auswertung“ >“Berichte“ > „Berichte (individualisierbar)“.
  2. Im Fenster „Berichtserstellung“ wird nun der mandantenspezifische Bericht links oben unter „(1) Bericht auswählen“ als grünes Heft angezeigt. Markieren Sie ihn mit der rechten Maustaste und wählen Sie „Duplikat als Kanzleimaster erstellen“.
  3. Wählen Sie in dem nun folgenden Hinweis „Ja“.
  4. Es folgt ein Fenster, in dem Sie rechts die Bezeichnung und den Dateinamen der neuen Vorlage eingeben können. Standardmäßig wird Ihnen die Bezeichnung des ursprünglichen Berichts mit dem Zusatz „Kopie von“ vorgeschlagen.
  5. Ordnen Sie dann die neue Vorlage links unten in Ihre eventuell bestehende Struktur der Kanzleivorlagen ein.
    Wenn Sie sich noch keine Struktur aufgebaut haben, klicken Sie einfach auf die Bezeichnung „Kanzlei-Master“ oder legen Sie über den Button „Neu“ einen neuen Unterordner an.
  6. Mit „OK“ ist die Kanzleivorlage angelegt und kann jetzt auch für andere Mandanten genutzt werden.
    Die Berichtstexte können Sie unter "Bericht bearbeiten" abhängig von dem Ihnen vorliegenden Fall überarbeiten. 

Der Bericht vollzieht den Vergleich der Alternativen auf den Betrachtungsebenen der Vermögenssteigerung und der Liquidität.

8. Hinweise / Kontakt

Möchten Sie PriMa plan unverbindlich über eine Online-Sitzung "live" erleben oder haben Sie Fragen sowie Anregungen, so ist das Instrumenta-Team unter 02204 9508-650, info@instrumenta.de und über unsere Kontaktseite gerne für Sie da. 

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